الزام به تنظیم سند رسمی ملک

مقدمه

به طور کلی دو نوع سند برای منتقل کردن مالکیت املاک وجود دارد: سند رسمی و عادی. بر اساس قانون ثبت، ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند اجباری است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند بنابراین یکی از راه های اثبات مالکیت سند رسمی است و هر فردی ملزم به ثبت نقل و انتقال و کلیه عقود و معاملات در دفاتر اسناد رسمی است و در صورتی که فردی از تنظیم سند رسمی امتناع کند طرف قرارداد میتواند با مرجعه به مرجع قضایی و تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی الزام فرد را بخواهد. 

و در مورد املاکی که تا کنون در دفاتر اسناد و املاک ثبت نشده و سند رسمی برای آن صادر نشده باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مسموع نیست؛ بلکه خریدار اینگونه املاک باید ابتدا اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ بیع نموده و پس از صدور رای، تقاضای صدور سند رسمی مالکیت به نام خود نماید. 

بدین صورت که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی که معمو ًال در یک معامله خرید و فروش در صورت عدم پایبندی فروشنده به ایفای تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی به نام باال رفتن ارزش ملک در فاصله زمانی انجام معامله وخریدار پیش می آید و دلیل آن غالبًا تنظیم سند است و یا اینکه بعضًا خریدار توانایی پرداخت مابقی ثمن را ندارد. 

به طور معمول اینگونه است که فروشنده ملکی را طی یک قولنامه عادی به خریدار فروخته و مقداری از ثمن معامله را در زمان انعقاد قرارداد دریافت داشته و زمانی را جهت تنظیم سند رسمی به نام خریدار مشخص می کنند و باقیمانده مبلغ ثمن در این زمان دریافت می از تنظیم سند سرباز زده و اینجاست که دعوای الزام به تنظیم سندشود اما فروشنده گاهًا رسمی مطرح می شود. 
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خواهان خریدار ملک و خوانده در مرحله اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است.

شرایط و نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک 

--ثبت دادخواست حقوقی در دفاتر خدمات قضایی به طرفیت مالک رسمی و فروشندگان سابق 

-- وجود یک رابطه قراردادی بین طرفین دعوی از جمله مبایعه نامه یا صلح نامه. (وجود سند عادی معتبر است که بتواند وقوع بیع به نحو صحیح و قانونی را اثبات نماید.( -- در قرارداد مذکور طرفین متعهد به حضور در دفترخانه جهت تنظیم رسمی سند شده باشند و موعد تنظیم سند رسمی وفق قرارداد منقضی شده و مالک رسمی حاضر به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک نشده باشد. 

-- فروشنده مالک قانونی ملک باشد. 

-- ملک قابلیت نقل و انتقال داشته باشد مثًال در توقیف نباشد. 

-- آمادگی خریدار برای پرداخت مابقی ثمن در دفترخانه و عدم حضور فروشنده. (خریدار در زمان تعیین شده در قرارداد با در دست داشتن مابقی ثمن در دفترخانه حضور پیدا کند و فروشنده غایب باشد و یا در صورتی که خریدار هم حاضر شده به نحوی که قابل اثبات باشد آمادگی خود را اعلام نموده باشد.

-- ملک دارای پایان کار و صورت مجلس تفکیکی باشد. در غیر این صورت می بایست همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی مطرح شود. 

-- ارائه مدارک مثبت سمت نمایندگی 

مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 

در اینجا دو فرض وجود دارد اول اینکه برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی جهت انتقال مالکیت به خریدار، تاریخ مشخصی از طرف خریدار و فروشنده تعیین شده است. و حالت دوم اینکه فروشنده و خریدار این تاریخ را مشخص نکرده اند. 

در حالت اول خواهان تنظیم سند رسمی، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم
حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است. در حالت دوم، خریدار باید از طریق یک اظهارنامه، از فروشنده درخواست کند که در تاریخ و زمان معینی در دفتر اسناد رسمی حاضر باشد تا فرایند انتقال مالکیت رسمی را انجام دهد. 

در چنین موردی اگر فروشنده بدون توجیه مشخص در تاریخ تعیین شده به دفترخانه مراجعه نکند، خریدار قادر خواهد بود گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کند. و درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه تحویل دهد. در این دعوا خواهان خریدار ملک و خوانده در مرحله اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است. 
دادگاه صالح به رسیدگی در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک در دادگاه محل استقرار ملک برگزار می شود. 

دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی، جز دعاوی مالی به حساب میآید و باید ۳/۵ درصد از قیمت منطقه ای ملک را برای هزینه های دادرسی پرداخت کرد. و با صدور حکم جهت الزام به تنظیم سند رسمی از سوی دادگاه برای خوانده، وی به مدت ده روز فرصت خواهد داشت که به دفترخانه مشخص شده مراجعه کند و سند رسمی مالکیت را به نام خواهان انتقال دهد. 

در صورتی که خوانده از انجام این تعهد سر باز زد، واحد اجرای احکام دادگاه به صورت مستقیم و رسمی به دفترخانه مذکور دستور می دهد که سند رسمی انتقال مالکیت را تنظیم کند؛ سپس یک نماینده از دادگاه به دفترخانه اعزام می شود و به جای خوانده امضا خواهد کرد. 

تقاضای دستور موقت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 

ممکن است فروشنده پیش از تنظیم سند رسمی انتقال، اقدام به فروش ملک به اشخاص ثالث نماید که این امر موجب مصائبی برای خریدار می شود و او را در مسیر احقاق حق خود با دشواری مواجه می نماید؛ برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی، خواهان می تواند از دادگاه بخواهد با صدور دستور موقت، از نقل و انتقال مالکیت ملک جلوگیری نماید.

مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک 

برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت الزام است، گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ملک پیشتر دریافت شده باشد؛ در غیر این صورت انتقال رسمی ملک امکان پذیر نمی باشد. خواهان می تواند در صورت لزوم ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، الزام به اخذ گواهی پایان کار و همچنین الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را نیز درخواست نماید.